El 25 de mayo de 2023 se publicó en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Se trata de una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
La ley incluye o recoge medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, e intentar evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler, y apoyar a jóvenes y a colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.
Pero, ¿qué efectos hemos podido experimentar meses después de la implantación de esta ley?
1.- Aumento de los precios de alquiler: La menor oferta de viviendas de alquiler y las condiciones más restrictivas impuestas por los propietarios han contribuido al aumento de los precios de alquiler, lo que ha dificultado aún más el acceso a la vivienda para los inquilinos.
Tendencia alcista en los precios de alquiler en España: se ha reflejo en un incremento interanual del 9%, llegando a cerca de 12 euros el metro cuadrado. Expertos señalan que la limitación de precios impuesta por la ley y la falta de oferta de vivienda de alquiler están contribuyendo a esta situación.
2.- Reducción de oferta de alquileres a largo plazo: La normativa ha impulsado a muchos propietarios a orientarse hacia los alquileres temporales o vacacionales para evitar la limitación de precios y las restricciones en la duración de los contratos. Esta transición ha reducido la oferta de alquileres a largo plazo.
La respuesta de los propietarios a esta ley ha sido orientarse hacia los alquileres temporales, que han aumentado un 40% desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Esta transición ha afectado negativamente a los alquileres a largo plazo, con una caída del 12%, impulsando a propietarios a buscar alternativas como el alquiler temporal.
Estos cambios han propiciado un aumento significativo de los alquileres temporales en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde la demanda es alta, afectando especialmente a la vivienda habitual. En contraste, en áreas menos tensionadas, la presencia de alquileres temporales es casi inexistente. Este cambio ha generado una reducción considerable de la oferta de viviendas de alquiler a largo plazo, afectando especialmente a ciudades con alta demanda como Palma o Barcelona.
3.- Endurecimiento de condiciones para inquilinos: Los propietarios, preocupados por el riesgo de impagos y las limitaciones impuestas por la ley, han impuesto condiciones más estrictas a los potenciales inquilinos, como el aumento de los requisitos exigibles o la subida de precios.
La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias afirma que las medidas regulatorias introducidas en 2023 han reducido la oferta de alquileres y generado condiciones más estrictas por parte de los propietarios, dificultando el acceso a potenciales inquilinos. Esta situación, según José María Alfaro, presidente de la FAI, ha generado una inseguridad jurídica que ha llevado a un descenso en la oferta y un aumento de los precios.
4.- Desincentivo para los pequeños propietarios: La inseguridad jurídica generada por los cambios legislativos ha afectado especialmente a los propietarios individuales que dependen de los ingresos del alquiler para su economía doméstica. Muchos propietarios se han visto obligados a tomar medidas más restrictivas o a retirar sus propiedades del mercado de alquiler.
5.- Ha generado despidos en Inmobiliarias y enfocar su actividad en la compraventa: Esta situación ha generado recortes de personal y un cambio de enfoque hacia el mercado de la compraventa para muchas de estas agencias.
Según una encuesta realizada por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) a más de 600 agencias inmobiliarias en toda España, se observa que la disponibilidad de viviendas para alquilar ha disminuido significativamente, registrando una caída del 30% desde la implementación de la nueva normativa. Al mismo tiempo, la demanda ha experimentado un aumento del 11%, mientras que los precios han subido un 9% en comparación con el año anterior. Esta situación ha llevado a una reducción del 30% en las operaciones de gestión de alquiler por parte de las agencias, y aproximadamente la mitad de las agencias encuestadas han experimentado una disminución en sus inventarios de propiedades en alquiler.
En resumen, la ley ha tenido un efecto sumamente contrario a las aspiraciones que tenía, habiendo generado una menor oferta de alquileres a largo plazo, ha endurecido las condiciones para los inquilinos, ha aumentado los precios de alquiler, ha generado inseguridad entre los pequeños propietarios y múltiples despidos en el sector, afectando así al acceso a la vivienda y al mercado inmobiliario en general.